路林:寻找发展的金钥匙

截至2024年6月21日,国内C-REITs(中国房地产投资信托基金)已上市36只,累计发行规模约1188亿元。C-REITs取得如此大的成绩,对存量资产证券化的意义,评价怎么高都不过分。REITs有助于消化存量、优化增量;有助于估值定价,是底层资产交投的定价之锚;有助于生产性、生活性服务业的培育和发展,提高服务业产业化、精益化。

经济学家科斯认为,企业是一种市场替代,是市场交易费用节约的产物。当企业内部的交易费用小于外部市场的交易费用时,企业应运而生,经营体机制应运而生。资产上市,无论是SPV还是SIV,都应是特殊目的经营体(BusinessEntity);相比于公司上市,褪去了一身“盔甲”,脱衣有肉,穿衣显瘦,基于简单清晰的经常性、经营性现金收入,强制高分派,有鲜明的既视感和可获得感。

C-REITs试点三年、常态化一年以来,关于多市场、多主体、多角色的互动成长,一直是个热门议题。循迹企业理论和机制,畅通资产、资金和资本有效循环,实现脱虚向实、产融一体、投融闭环,合格管理人需要“资管化”—全价值链,全业务流程,全生命周期资产的统筹经营实体或承载平台管理人。这应是C-REITs常态化发展的关键选择之一。无论是公募基金主体,还是原始权益人或私募基金管理人,谁培育出、贡献出价值链全要素能力、主导能力或关键能力,政策和市场最终会选择谁,奖励谁。

抓住REITs政策和市场机会,试水REITs专业经营实体或平台,以合格管理人驱动REITs发展,至少有几个起点。

一、公募基金公司。公募基金公司是REITs的法定管理人,资金募集和人才高地有优势。法定管理人承担了监管被问责和资金市场、资产市场和资本市场多重角色,集投行与投资、基金管理与运营外包于一身,独立性、专业性、合规性要求,肉眼可见。国内外REITs结构,无论是公司制还是契约制,其中内部管理型,基于结果的比较中,给人以期待,凸显了一个“五脏俱全”——要素齐备、职能健全、管理有序、运营有效的经营实体的重要性。目前各家REITs工作团队因地制宜,有的是多部门合作,有的是类事业部,循迹企业理论和上市公司“三分开、五独立”原则,有必要进一步而新设、独立REITs专业经营实体。

二、原始权益人。原始权益人分设、独立REITs专业经营实体,是产业型向资产管理型的重大转型,是破茧化蝶的企业蜕变。C-REITs从原始权益人出表驱动出发,存量资产和运营积累有优势,同时经过市场洗礼,正由卖方向买方角色转变,有助于存量消化、增量优化。转型蜕变之后,原始权益人既是战略投资人,着眼于资本经营,也生长出新生儿——专业经营实体,着眼于资产经营,需要按照上市公司关联交易和同业竞争原则设立游戏规则。

三、私募管理人。私募管理人是资产市场和资本市场的桥梁,换水养鱼和精耕细作是优势。创设、升级REITs专业经营实体,建立私募REIT和Pre-REIT与公募REIT直通车,有利于资产市场交投活跃、租售活跃,有利于资管创业生态和价值洼地发掘,有利于形成多样化、多层次资本市场。

REITs专业经营实体,毫无疑问应该拥有“募、投、建、改、管、退”全要素能力,路林:寻找发展的金钥匙拥有核心投资管理能力,是一个独立的经营实体和平台管理人。由于资本市场和资产市场的发展阶段,REITs管理人在底层项目运营中比较多采用外包和分包,把内部化管理费用外部化、外溢为代理费用、服务费用,在效率优先中整合市场要素和价值链。

合格管理人犹如“买手店”,重在资产运营,长于资产组合,在运营中保持和提升经常性收益。以经营实体为代表的资管化驱动,合格管理人制定投资策略和投资标准,精选赛道,买买买,从单个资产买成资产组合,避免单一市场、单一资产风险,资产组合不可能一劳永逸,是动态的;“入池资产”偏中性、有潜质、有想象空间,力求资产组合平滑收益率,该买的买,该卖的卖,根据资产生命不同周期建仓、调仓和置换。当前C-REITs从首发到扩募,诸多实践迈向了资产组合,提升了经营基础,提高了抗风险能力。

合格管理人是资管化价值链的“链长”,也需要强链补链。众所周知,耐克公司经营运动鞋,但不生产运动鞋,以委托代工、轻资产、贴牌经营,专注产品、品牌高价值区,核心能力是价值链的“链长”。这种模式给目前C-REITs治理和经营以很大借鉴。合格的管理人——REITs专业经营实体,将推动C-REITs治理结构和机制,聚焦投资策略、投资标准、资产组合、外包招投标、费率和预算管理等重要方面,成长为名副其实的价值链“链长”。

REITs合格管理人,谁将成为?谁将胜出?无论是公募基金新设专业经营实体,原始权益人分设独立专业经营实体,又或私募管理人创设升级专业经营实体,都需要多路径探索,多层次市场赛马,让更多市场主体拥抱机会,走出可能。

成长有烦恼,成长有欢笑,成长是猛然地向前一跳。C-REITs合格管理人将开出“准生证”,长大成人,长大成材!

(路林,上海交通大学上海高级金融学院教授,中国基金业协会资产证券化专委会首批专家顾问)

免责声明:本网站部分内容由用户自行上传,若侵犯了您的权益,请联系我们处理,谢谢!联系QQ:2760375052

分享:

扫一扫在手机阅读、分享本文

早慧

这家伙太懒。。。

  • 暂无未发布任何投稿。